Uspěchaný prodej nemovitosti vás může přijít draho kvůli dani z příjmu

Při splnění zákonných podmínek se z prodeje nemovitosti neplatí daň z příjmu. Situace se liší v závislosti na tom, kdy byla nemovitost pořízena, zda v ní měl prodávající bydliště nebo si koupil novou nemovitost určenou k vlastnímu bydlení. Podívejme se na praktické příklady.

Dodržení zákonných podmínek pro daňové osvobození příjmu z prodeje nemovitosti je velmi důležité, neboť nedochází ke snížení ziskovosti kvůli platbě daně z příjmu.

Když prodej nemovitosti podléhá dani z příjmu, je nutné za příslušný rok vyplnit daňové přiznání. Sociální pojištění a zdravotní pojištění se z prodeje nemovitosti neplatí nikdy, bez ohledu na okolnosti samotného prodeje. Ani vysoké příjmy z prodeje nemovitosti tak mimo jiné nemají žádný vliv na výši vašeho budoucího důchodu, který dostanete od státu.

Kdy je příjem z prodeje bytu či domu osvobozen od daně z příjmu?

• Bydliště v prodávané nemovitosti alespoň dva roky
• Řešení vlastní bytové potřeby
• Dodržení pětiletého časového testu
• Prodej zděděné nemovitosti
• Prodej darované nemovitosti
• Nutnost dodržení desetiletého časového testu

Bydliště v prodávané nemovitosti alespoň dva roky

Klientka prodala byt, ve kterém měla bydliště tři roky, tudíž nemá z důvodu prodeje bytu žádné daňové starosti, neboť příjem z prodeje bytu je od daně z příjmu mimo jiné osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, což klientka splňuje.

Řešení vlastní bytové potřeby

Můj další klient prodal menší jednopokojový byt, který si koupil před rokem a půl, a peníze ihned použil na nákup většího třípokojového bytu, neboť s přítelkyní plánují založení rodiny. Ani tento můj klient nebude platit daň z příjmu, sice měl v bytě bezprostředně před prodejem bydliště po dobu kratší 2 let, ale použil získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby, což je zákonný důvod pro daňové osvobození.

Dodržení pětiletého časového testu

Jiná má klientka prodala v letošním roce byt, který koupila za účelem jeho pronájmu v roce 2018. V případě nemovitostí, ve kterých neměl prodávající bydliště a ani nepoužívá získané finanční prostředky na řešení své vlastní bytové potřeby, je splněna podmínka pro daňové osvobození, když je dodržen časový test, tedy požadovaná lhůta mezi nabytím a prodejem předmětné nemovitosti. U nemovitostí pořízených do konce roku 2020 přitom platí pětiletý časový test. Pro nemovitosti pořízené od roku 2021 již platí desetiletý časový test. Má klientka tedy dodrží podmínky pětiletého časového testu a z prodeje investičního bytu nebude platit daň z příjmu, neboť je tento příjem daňově osvobozen.

Prodej zděděné nemovitosti

Moji klienti z Roztok, bratři, zdědili v minulém roce byt po své matce, kde jsem poměrně rychle našla zájemce o koupi. Vzhledem k tomu, že maminka obou bratrů v daném bytě bydlela přes 20 let, je splněna časová podmínka pro daňové osvobození. V případě dědictví se totiž do časového testu započítává i doba, po kterou vlastnil předmětný byt zůstavitel v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé, což je v případě dědictví po matce splněno.

Prodej darované nemovitosti

Pan Jaroslav z Písku obdržel v roce 2024 darem byt od svého nemocného tatínka, který aktuálně pronajímá a uvažuje o jeho prodeji. V případě darování nemovitosti se lhůta pro daňové osvobození nezkracuje. Vzhledem k tomu, že se jedná o investiční byt, pro pana Jaroslava platí klasický desetiletý časový test, aby z prodeje nemovitosti neplatil daň z příjmu.n Samozřejmě může pan Jaroslav prodat byt i dříve, v takovém případě bude předmětný příjem ponížený o související výdaje daňovým základem dle § 10 zákona o daních z příjmů a bude se muset uvést do daňového přiznání a zdanit. Za zaměstnance v takových případech nemůže zaměstnavatel provést roční zúčtování daně a musí si sám podat a vyplnit daňové přiznání.

Nutnost dodržení desetiletého časového testu

Investor si koupil v minulém roce byt, který celý zrekonstruoval a nyní ho hodlá se ziskem prodat, platí pro něj klasický časový test v rozsahu 10 let, aby byly splněny podmínky pro daňové osvobození. Při nedodržení daňového testu bude muset investor příjem z prodeje nemovitosti ponížený o související výdaje zahrnout do daňového přiznání.