Proč je můj pozemek v katastru označený jako orná půda?

Mám stavební pozemek a když se dívám na katastr, je tam napsáno "orná půda". Ale vždyť on je to stavební pozemek. Kde je chyba? To je tak častý dotaz, že mne to přivedlo k vytvoření malého realitního (pozemkového) slovníčku.

Katastr nemovitostí

Jedná se o soubor údajů o nemovitostech na území České republiky. Eviduje stávající stav, popisuje nemovitosti a třídí je do různých kategorií. Jeho hlavní účel je evidence majetkových a dalších práv k nemovitostem, dále účely daňové, poplatkové nebo například ochrana přírody. Katastr nemovitostí máme v Česku jeden.

Z katastru nemovitostí vyčtete velikost a tvar pozemku, informace o stavbách na pozemcích a aktuální druh pozemku (zahrada, silnice, trvalý travní porost, vinice). A samozřejmě také vlastníka nemovitosti a případná věcná břemena.

Územní plán

Oproti katastru je územní plán výhledem do budoucna. Jedná se o plánovací dokumentaci, která si, zjednodušeně řečeno, klade za cíl, aby se dané území zastavělo rozumně a smysluplně. Tedy určuje, co je kde možné postavit a co ne. Jedná se o urbanistický pohled na členění území.

Územní plán schvaluje zastupitelstvo obce vždy pro danou obec (resp. Hlavní město Prahu či vojenský újezd). Řídí se ale také zásadami územního rozvoje, tedy zájmy na vyšší úrovni (silnice, železnice). Tyto zásady se zpracovávají pro území kraje.

Z územního plánu se zejména dozvíte, k jakému účelu je možné využít daný pozemek (plochy k bydlení, k rekreaci nebo třeba plochy pro veřejnou vybavenost).

Regulační plán

Je to třetí součást územně plánovací dokumentace (spolu s územním plánem a zásadami územního rozvoje). Regulační plán řeší podrobněji území části obce. Tento plán stanoví podrobnější podmínky pro využití pozemků (umístění a prostorové uspořádání staveb nebo vymezení veřejně prospěšných staveb či opatření).

Zemědělský půdní fond

Tímto pojmem je označován soubor pozemků zemědělsky obhospodařovaných (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty). Dále do fondu náleží rybníky pro chov ryb a vodní drůbeže. A v neposlední řadě i nezemědělská půda potřebná k zajišťování zemědělské výroby (polní cesty, závlahové systémy, příkopy, hráze).

Stavební pozemek vs. Orná půda

Pro účely tohoto rozdělení, tedy zjištění, zda je na pozemku možné stavět, musíme do územního plánu. Pokud je zde plocha určená pro bydlení, pak můžeme stavět. A to přesto, že v katastru nemovitostí bude pozemek označený třeba jako orná půda. Jen počítejme s náklady, které s sebou nese vynětí ze zemědělského půdního fondu. U kvalitní půdy může jít o poměrně velké peníze.

Stavební pozemek vs. Pozemek určený k zástavbě

Rozdíl mezi stavebním pozemkem a pozemkem určeným k zástavbě není pro běžného smrtelníka snadno rozlišitelný. V běžném hovoru se také tyto pojmy často zaměňují a za stavební pozemek je označován pozemek určený k zástavbě. Tedy vlastně pozemek, kde je pouze z územního plánu patrné, že je určený k zastavění.

Aby byl pozemek skutečně stavební (bylo možné na něm fakticky stavět), je nutné prověřit více informací. Například napojení na komunikace, energie nebo kanalizaci. V případě, že třeba z kapacitních důvodů nebo proto, že by napojení vedlo přes jiný (cizí) pozemek, kde to majitel nedovolí, není toto napojení možné, bude pozemek sice určený k zástavbě územním plánem, ale fakticky tu nebude možné stavět. Úřady v takovém případě nedají kladná stanoviska a nevydají stavební povolení.

Cenová mapa pozemků

Obce mohou pro stavební pozemky ve svém katastrálním území určit takzvanou cenovou mapu. Cenová mapa stanovuje tzv. cenu zjištěnou (úřední), která slouží pro daňové účely. Z této "úřední" cenové mapy není možné vycházet pro určení tržní ceny pozemků. Tato cenová mapa se netýká jiných než stavebních pozemků.

Cenovou mapu pro Prahu najdete zde

Odhad cen pro Středočeský kraj vám ráda zajistím.

Zajímají vás další podrobnosti? Zavolejte mi nebo napište, ráda vám všechny dotazy zodpovím.