Nájem končí, byt musí být předán

Nájemná smlouva se často sjednává na dobu určitou, například jeden rok, dva roky, apod. Pokud nedojde k prodloužení smlouvy, například proto, že byt chcete užívat sami, nebo s ním máte jiné plány, končí pronájem sjednané doby . Pokud tedy například uzavřete nájemní smlouvu 1. červenci 2023 na dobu dvou let, končí nájemní smlouva 30. červnu 2024.

Pokud nedojde k prodloužení smlouvy, nájem tímto posledním dnem zaniká. 

Nájemce má povinnost odevzdat byt pronajímateli v den, kdy skončí. Byt ale není považován za odevzdaný, když například nájemník nevrátil klíče , ačkoli už v bytě žádné věci nemá. Absence klíčů vám totiž jako pronajímatelé mohou bránit v plném užívání bytu .

Může však nastat situace, že nájemník nejenže klíče nevrátí, ale odmítne se vystěhovat. Například s odůvodněním, že nemá kam jít.

Praktické řešení je jen jedno

Problematický nájemník je noční můrou každého pronajímatele. Pokud se dostanete do situace, kdy se nájemník odmítne vystěhovat z vašeho bytu, právní řád nabízí z praktického hlediska jen jedno řešení . Tím je žaloba na vyklizení. Na jejím základě se potvrzuje, zda existují důvody pro vyklizení.

Soud musí situaci posoudit, aby mohl tedy dojít k závěru, že nájemní smlouva už vypršela a nájemník už v bytě nemá co pohledávat. Nakonec je potřeba, aby rozsudek nabyl právní moci. Ještě předtím se ale nájemník může odvolat, což celý proces prodlužuje. Teprve pokud nájemník neuspěje ani u odvolacího soudu a rozsudek nabude právní moci, je možné jednat .

Návrh na vyklizení

Teprve ve chvíli, kdy rozsudek nabude právní moci, je možné podat návrh na výkon rozhodnutí. Na základě vašeho návrhu soud pověří exekutora, aby začal situaci řešit. Exekutor poté stanoví nájemce, aby byt vyklidil, a k tomuto je stanovena lhůta. Pokud ani v této lhůtě nájemce byt řádně nepředá, přistoupí se k vyklizení za přítomnosti exekutora.

Toto vyklizení je však na vás. Byt musíte vyklidit, případně někdo, koho vyklizením pověříte. Třeba firma, kterou si na to najmete. Náklady na toto vyklizení musíte také zaplatit vy. Nakonec jste povinni vyklizené věci někde uskladnit a bývalému nájemníkovi umožnit, aby si je na daném místě mohl vyzvednout. I náklady na uskladnění platíte vy.

Náhrady můžete požádat po nájemníkovi

V souvislosti s nuceným vyklizením bytu, uskladněním věcí a dalšími faktory můžete po nájemníkovi požadovat finanční náhradu.

Náhradu nákladů na vyklizení i uskladnění je pronajímatel oprávněn požadovat po nájemci. To však v důsledku může znamenat další soudní řízení.

Stejně tak máte právo požadovat po bývalém nájemníkovi, aby vám zaplatil peníze za nájem od doby skončení nájmu do doby vyklizení bytu. Ale opět platí, že pokud nájemník nic nezaplatí, musíte se soudit.

Tahanice na několik let

Výše popsaný způsob je jedinou možností, jak se v souladu se zákonem můžete zbavit nájemníka, který se i po skončení nájmu odmítá vystěhovat. Celý proces může trvat i několik let. Bohužel ale platí, že pokud byste zkusili řešit situaci jinak, můžete se dostat do problémů.

Pokud by se pronajímatel snažil zbavit nájemce svépomocí, např. výměnou dvou zámků, nebo by byt sám v momentální nepřítomnosti nájemce vyklidil, naopak by se sám vystavil riziku postihu, a to dokonce v rovině trestněprávní (porušení domovní svobody). Od takového jednání proto pronajímatele důrazně odrazuji.

Postih za neopuštění bytu? Jen teoretické

Mít několik měsíců až let tahanice kvůli nepřizpůsobivému nájemníkovi může v leckom vyvolat vztek. A ještě se soudit o náhradu za vyklizení a uskladnění věcí tomu může nasadit pomyslnou korunu. Nezřídka mají proto lidé v takové situaci myšlenky na to, že nájemník by měl být za takové chování postižen.

To je asi pravda ale v našem právním řádu obtížně vymahatelná. Trestní zákoník sice zná skutkové podstaty, již by teoreticky bylo možné postihnout jednání nájemce, který odmítá opustit byt po skončení nového (trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru). Uplatnění této skutkové podstaty je však i kvůli rozdílnému pohledu Nejvyššího a Ústavního soudu velmi problematická a v praxi k němu ve vztahu k nastíněné situaci nedochází. Soudy totiž mimo jiné upřednostňují použití soukromoprávních prostředků (žaloba na vyklizení a následná exekuce) předtím, než je možné uvažovat o trestněprávním postihu.

Dali jste nájemníkovi výpověď?

Pokud jste nájemníkovi dali z vaší strany výpovědi , například proto, že byt potřebujete naléhavě pro sebe či jinou osobu, nebo má nájemník smlouvu na dobu neurčitou a máte s bytem nějaké plány, je situace ještě o něco komplikovanější. Výpověď můžete dát nájemníkům jen v případech, které uvádí zákon. Výpověď musí mít písemnou podobu, a navíc ve výpovědi odůvodnit, proč jí dáváte. Kromě odůvodnění musí obsahovat poučení o právu podat proti výpovědi námitky a navrhnout posouzení oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud výpověď poučení neobsahuje, je neplatná.

A nájemník má možnost nesouhlasit. Pokud by byl nájem ukončen výpovědí ze strany pronajímatele, může nájemce navíc iniciovat posouzení oprávněnosti výpovědi soudem, čímž by se celý proces ještě prodloužil. Podání návrhu má dva měsíce od doručení výpovědi.

Jak to dělám se svými klienty já?

Jako preventivní opatření, doplňuji do kupní smlouvy ověřenou plnou moc, kde se nájemník zaváže vyklidit nemovitost se svolením vykonatelnosti.

V praxi to tedy znamená, že kromě povinnosti vyklidit byt k určitému datu dává nájemník svým podpisem souhlas také s tím, aby byla nařízena a provedena exekuce, pokud domluvené doby nemovitost nevyklidí. V takovém případě se lze po vyhnout následující žalobě na vyklizení a rovnou přikročit k exekuci, což proces a celkové vyklizení nemovitosti výrazně urychlí. 

Nicméně, abych předešla případným budoucím problémům, každý zájemce o pronájem musí projít mým sítem. Každý zájemce musí mít čistý trestný rejstřík. Nesmí být v exekučních ani insolvenčních rejstřících. Zájemce také musí udat důvod stěhování. Pokud odchází z nájmu, kontakt na původního pronajímatele, a také do zaměstnání. Pouze zájemce ,,čistý jak lilie" se může stát novým nájemníkem ,,mých majitelů".